土地の有効活用において、最も大きな支出は「建設代金」です。
その建設代金のお支払い先である、建設会社・ハウスメーカーのご提案にも優れたものが多々あるかと存じます。
しかし、建設会社・ハウスメーカーは、本来である「建設すること」が目的です。あくまでも「建設すること」はお客様の目的達成の為の手段の一つであり、 「建設代金」と「建設代金」に見合った「商品力、技術力、信用力、品質、アフターサービス」等の総合的な視点で建設会社・ハウスメーカーを比較すべきであると考えています。
弊社では、お客様の「土地の有効活用のパートナー」として、建設会社・ハウスメーカーを「競争入札」・「総合的な視点」にて選定し、 「最適な土地の有効活用の総合プロヂュース」をおこないます。
お客様、弊社、選定した建設会社・ハウスメーカーと共に「収益の最大化」、「安定した収益の確保」の実現を目指します。
「入札」の手法の一つで、売買・請負契約などにおいて、最も有利な条件を示す者と契約を締結するために、
応募者すべてを入札に参加させる一般入札とは異なり、特定の条件により発注者側が指名した応募者に内容や
入札金額を書いた文書を提出させて、内容や金額から契約者を決める方法。
※競争入札によらず行う契約を「随意契約」という
| 比較項目 | 株式会社DAIM | 建設会社・ハウスメーカー |
| 建設代金 | 建設会社・ハウスメーカーを競争入札により選定するため、コストの大幅削減が可能。 | 建設会社・ハウスメーカーの1社の活用提案の為、他社と入札・比較できない為、価格・仕様の正当性が不明瞭。 |
| 賃料保証 | 新築時の最も賃料を取ることが出来る時期は、100%の賃料保証が可能。 経年時にサブリースを採用することも可能。 |
長期の保証期間を提示するが、実際は2年ごとに保証賃料を見直すことが契約条件になっており、経年により段々と収益性が悪化する仕組み。 |
| 投資利回り | 投資金額の中で、最も大きな建設コストが入札選定により削減できる為、投資利回りの向上が可能。 | 自社の建設工事による受注額・利益確保が優先とされる為、発注者側はコスト増となり、投資利回りは下がる。 |
| 設計・デザイン の自由度 |
設計と建設が別会社なので、賃貸市場のマーケティング・お客様のご意向を反映した設計が可能。 施工管理・手抜き工事に対する高い抑止力をもつ。 |
設計・建設が同一の会社であるため、工事のやりやすさを優先する。施工管理の抑止力が低い。 また、賃貸市場の需要を鑑みず自社のパッケージ製品を推奨することが多い |
| 滞納保証 | 保証会社との提携により可能 | 保証会社との提携により可能 |
| アフターサービス | お客様にて一定の修繕積立は必要だが、固定額の請求は行わない。 | さほど建材・機器の修理を要しない新築時から月々のメンテナンス費を請求し、経年時の建材・機器交換費は別途請求をする。 |
| ビルメンテナンス | 入札により専門業者を選定するため、ランニングコストの削減が可能。 収益性の向上が可能。 専門業者：清掃、エレベーター、機械警備等 |
建設会社・ハウスメーカーとの包括契約が多く、他社との比較が出来ない為、費用の正当性が不明瞭。 |
| 経年劣化の改修工事 | 当初施工の建設会社だけではなく、他社（2～3社）にも見積り依頼をし、競争入札によりコスト削減を図ることが可能 | 当初施工の建設会社・ハウスメーカーに工事を依頼するよう契約で定められている場合が多く、費用の正当性が不明瞭。 |
土地活用の手段として、一般的に下記のような方法が考えられます。
但し、「収益の最大化」、「安定した収益の確保」を実現するには、その土地に見合った有効方法を採用することが重要です。
土地に見合った有効方法を検証するには「マーケティング」を行わなければなりません。
